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《台州市物业管理规定》8月1日起施行

时间:2019-07-25 10:26来源:karate32.com 作者:湖南物业网 点击:
今天(7月22日)上午,我市举行《台州市物业管理规定》(以下简称《规定》)新闻发布会,宣布《规定》将于2019年8月1日起施行,并就《规定》内容向全社会进行深入解读。 台州物业管理进入法制化、规范化发展时期 从发布会获悉,近年来,台州物业服务业呈现快

      今天(7月22日)上午,我市举行《台州市物业管理规定》(以下简称《规定》)新闻发布会,宣布《规定》将于2019年8月1日起施行,并就《规定》内容向全社会进行深入解读。

 
     台州物业管理进入法制化、规范化发展时期
     从发布会获悉,近年来,台州物业服务业呈现快速发展态势,行业规模稳步增长。截至2018年6月,全市物业服务企业共有276家,从业人员近2万人,物业服务项目769个,管理总建筑面积约6500多万平方米,年经营收入8.9亿元。
 
    与此同时,我市物业管理存在的问题也日益显现。
 
     比如有些现象比较突出
 
     业主大会和业主委员会运作不规范
 
     部分物业服务企业服务质量意识不强
 
     建设单位开发建设阶段遗留问题较多
 
     住房专项维修资金紧急使用难
 
     少数业主怠于支付物业费
   ..
 
    为解决我市物业管理的突出问题,规范物业管理活动,更好地维护物业管理各方主体的合法权益,《台州市物业管理规定》于2019年7月1日正式公布,并于8月1日起正式施行。这标志着我市物业管理工作从此进入一个法制化、规范化发展的新时期。
 
    《规定》针对性和可操作性超强与以往的条例相比,该《规定》具有很强的针对性和可操作性,内容亮点频现。
 
     例如,针对“业委会成立难”问题,《台州市物业管理规定》借鉴南京等地物业管理经验,引进物业管理委员会制度,明确不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会。
 
   《规定》还要求,建立全市统一的物业管理信息平台、全市统一的物业管理招标平台、物业服务质量评估体系以及信息公开制度,以此保障物业管理规范、良性发展。
 
    此外,《规定》对物业保修机制、共有设施设备管理职责等都进行了规范和明确。比如,物业管理区域内供水、供电、供热、通信、有线电视等设施设备,业主大会决定移交给相关专业单位的,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。
     物业服务纠纷处理有据可循
 
    《规定》对物业服务的内容、价格进行了相关依据规定。
 
    《规定》指出,合同是物业服务的基本依据,业主、业主大会委托物业服务企业管什么、达到什么服务标准,必须要通过合同明确约定。
 
     在物业管理服务活动中,业主是责任主体,物业服务企业是服务主体,两者之间违反合同的纠纷是民事纠纷,主要受《合同法》保护和约束。  
 
1   在一个小区里,业主、业委会、物业公司三者的关系是怎样的?
 
    在物业住宅小区里,业主是房屋产权的所有者,委托物业公司实施物业管理区域内的物业管理行为,是物业管理区域内物业管理的责任主体,所以说业主是小区的主人,小区的重大事项应由业主大会会议决定;物业公司是业主聘请的“管家”,根据合同约定为全体业主提供服务;而业委会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同,并及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业公司履行服务合同。
 
2   在物业管理活动中,业主、业委会、物业公司分别有什么权利和义务?
 
    业主享有以下权利
(一)按照物业服务合同的约定,接受相应的服务
 
(二)对物业管理、议事规则具有建议权
 
(三)对选举和决议具有投票权、选举权和被选举权;
 
(四)对业委会、物业公司、物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
 
(五)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用
 
(六)法律、法规规定的其他权利
 
    业主应履行下列义务
(一)遵守和执行管理规约、业主大会议事规则和决定、规章制度
 
(二)按时交纳物业费、专项维修资金
 
(三)法律、法规规定的其他义务
 
    业委会应履行下列职责
 
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
 
(二)代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同
 
(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业公司履行服务合同
 
(四)监督管理规约的实施
 
(五)业主大会赋予的其他职责
 
     物业公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务并收取服务费用。物业公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
 
3   对于小区的物业管理,一些业主图品质想换,一些业主图便宜不想换,应该听谁的?应该由业主大会会议决定是否更换物业业主大会会议可决定的事项有
 
(一)制定和修改业主大会议事规则
 
(二)制定和修改管理规约
 
(三)选举业委会或者更换业委会成员
 
(四)选聘和解聘物业公司
 
(五)筹集和使用专项维修资金
 
(六)改建、重建建筑物及其附属设施
 
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 
      其中专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项,应当征求并取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
 
4   物业公司和业委会应该公示的内容有哪些?
 
     物业公司应该公示
 
(一)物业公司基本信息
 
(二)物业服务项目经理信息
 
(三)物业服务投诉电话
 
(四)物业服务内容和标准
 
(五)物业服务收费项目和标准
 
(六)物业公司受到相关部门行政处罚以及被国家机关列入严重失信名单的情况;
 
(七)物业公司从业人员违反物业管理法律、法规、规章等规定受到相关部门行政处罚的情况
 
(八)物业公司及其从业人员受到物业服务行业协会警告、业内通报批评和公开谴责等处分的情况
 
(九)公共水费、电费分摊情况
 
    业委会应该公示
 
(一)管理规约、业主大会议事规则
 
(二)住宅专项维修资金筹集以及使用情况
 
(三)物业共用部位和共用设施设备经营所得收益以及使用情况
 
(四)业委会工作经费支出以及执行秘书薪酬支付情况
 
(五)决定物业管理区域内有关共有物业的重大管理事项
 
5   我的小区交付使用三年了,业主大会及业委会却迟迟不能成立,该怎么办?
 
   《规定》还设立了物业管理委员会制度,明确不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织成立物业管理委员会,由业主以及街道办事处或者乡(镇)人民政府、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成,并由街道办事处、乡(镇)人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为11—15人的单数,其中业主成员应当不少于60%。成立后,应将组成人员进行公告。
 
    另外,针对已经成立业委会的住宅小区换届不畅甚至停摆的现象,《规定》明确,业委会任期届满应当换届而怠于换届,或者业委会委员人数不足1/2应当改选而怠于改选的,经街道办事处或乡(镇)人民政府责令改正而不改正的,应当成立物业管理委员会组织召开业主大会会议选举产生新的业委会。
 
6   小区管理用房对外出租所得的租金、停车泊位收费、广告收入等各项营利性费用,属不属于全体业主?
 
    物业管理区域的公共收益属于全体业主所有。本次《规定》作了明确规定,建设单位及其委托的物业服务企业在前期物业管理过程中利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征求业主的意见,所得收益属业主共同所有,用于补充物业专项维修资金。
 
    建设单位及其委托的物业服务企业应当在收到前款规定的经营所得十个工作日内,将相关款项交存至物业专项维修资金账户。经业主大会同意经营性收益可以用于业主委员会的工作经费,比如聘请执行秘书,协助业主委员会处理日常事务。但是工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
 
    如果建设单位或者其聘请的物业服务企业违反本规定拒不交存其利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上二万元以下罚款。
 
7   小区里面的供水、供电等设施坏了,应该由谁来维修?
 
     物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供热、通信、有线电视等设施设备,业主大会决定移交给相关专业单位的,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业管理区域内共有设施设备的,由县(市、区)人民政府责令限期接收管理。
 
8   小区物业公司服务质量不好,我不交物业费,会怎么样?
 
    如果物业公司未按照合同约定提供相应的服务,业主应及时向业委会或物业主管部门进行投诉,但必须按时足额交纳物业服务费用。业主未交纳物业服务、公共水电分摊等费用的,物业公司、业委会可以通过上门催缴、向业主所在单位或者行业主管部门通报的形式,督促业主交纳相关费用;业主所在单位、行业主管部门应当予以协助。如果业主被物业公司起诉的,经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的,有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。
 
     但是,物业公司不得对业主、非业主使用人生活采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他限制物业使用等方式迫使其交纳费用。
 
9    物业专项维修资金是属于谁的,哪些情况下可以使用?
 
     物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。新建物业首期物业专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存,并由建设单位按有关规定代收代交。一般情况下,交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%—8%。
 
     如物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造需要使用专项维修资金,应当征求并取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
 
10  物业专项维修资金用光了怎么办,还要自己掏钱维修公共设施么?
 
     业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,业委会或者受委托的物业公司应当通知业主续交专项维修资金。
 
 
(责任编辑:湖南物业网陈)
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